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Herbert Mustermann

Wertermittlung Immobilie

Der Wert einer Immobilie kann unterschiedlichste Ursachen haben. Der ermittelte Immobilienwert soll sich dem tatsächlichen Marktwert so weit wie möglich annähern, um realistische Entscheidungen treffen zu können z.B. beim Kauf einer Immobilie, Erbschaftsregelungen oder Versicherungsnachweise. Alle Wertermittlungstools im Internet können die exponierte Lage einer Immobilie nur unzureichend bewerten. So kann das Haus auf der einen Seite der Straße wesentlich mehr Wert sein, als auf der anderen Seite der Straße.

Der Verband Wohneigentum NRW bietet für jeden eine kostengünstige Wertermittlung für unter 150,00 € an. Mitglieder erhalten die Leistung sogar vergünstigt. Ein Formular zur Bewertung Ihrer Immobilie können Sie hier (Formular) herunter laden.

Kontakt zum Verband Wohneigentum

Ansprechpartner: Verband Wohneigentum
Nordrhein-Westfalen e.V.
Himpendahlweg 2
44141 Dortmund
Tel.:0231/94 11 38 – 0
Fax.:0231/94 11 38 – 99
E-Mail:info@verband-wohneigentum.info

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie basiert auf den wesentlichen Kennzahlen zur Grundstücks- und Gebäudebewertung. Die Ergebnisse dienen der Orientierung und eventuell als Grundlage für ein Erstgespräch mit Banken. Sie ersetzen keine Immobilienbewertung durch ein Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Vor dem Kauf empfiehlt sich die Erstellung eines Wertgutachtens für Immobilien durch öffentlich bestellte und vereidigte Wertgutachter.

Ziel der Wertermittlung

Grundlage der Wertermittlung einer Immobilie ist die Grundstücks- und Gebäudebewertung. Das Ziel ist die Ermittlung eines Verkehrswertes. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung zu erzielen wäre. Maßgeblich ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse. Bei der Wertermittlung kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz. 

Wertermittlung durch Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet. Herangezogen werden Grundstücke, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Diese Daten findet man in den anonymisierten Datenbanken der Gutachterausschüsse.

Da die meisten Grundstücke viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird durch Zu- oder Abschläge bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Es gibt zahlreiche Merkmale, die im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie bei Zu- und Abschlägen zu beachten sind:

  • örtliche Lage
  • Verkehrslage
  • Größe und Form des Grundstücks
  • Gefahrenzonen
  • Grad der Erschließung
  • Umwelteinflüsse
  • Nutzungsbeschränkungen
  • Denkmalschutz
  • u. v. m..

Ein weiteres Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie ist das Ertragswertverfahren. Es dient i. d .R. der Ermittlung des Wertes von Renditen, die mit einem Objekt voraussichtlich erwirtschaftet werden. Dieses Verfahren zur Immobilienbewertung wird insbesondere bei vermieteten bzw. verpachteten Grundstücken und/oder Gebäuden angewendet. Selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien kommen in der Regel für das Ertragswertverfahren nicht in Betracht. Somit lässt sich der Immobilienwert von Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen besser mit anderen Verfahren berechnen.

Wertermittlung durch Sachwertverfahren

Die Wertermittlung von nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien geschieht zumeist mit Hilfe des Sachwertverfahrens. Es wird z. B. bei speziellen Fabrikanlagen oder kulturellen Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Immobilienwert nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Die Anwendung bei eigen genutzten Objekten wie Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen ist jedoch nicht sachgerecht, da sich der Wert hier auch an subjektiven Entscheidungsparametern der Eigennutzer orientiert.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind bei der Wertermittlung sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen. Der Wert von Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.

Wertermittlung durch Wertgutachter

Das genaueste Verfahren zur Wertermittlung für eine Immobilie ist ein Wertgutachten durch öffentlich bestellte und vereidigte Wertgutachter. Ein durch sie erstelltes Wertgutachten benötigt man eventuell für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Häufig erfordert auch das Vererben einer Immobilie die Wertermittlung durch einen Gutachter. Gleiches gilt, wenn Sie einen Kredit von der Hausbank benötigen. Auch bei Scheidungsfällen und Vermögensaufteilungen wird ein Wertgutachten für Immobilien erstellt.

Die Honorare für öffentlich bestellte Gutachter richten sich nach der Sachverständigenverordnung. Bei Wertermittlungen der Gutachterausschüsse wird die Wertermittlungsgebührenordnung herangezogen. Freie Architekten rechnen nach der HOAI ab.

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